LIGA HABITAT

Liga Asociatiilor de Proprietari HABITAT a efectuat o analiza detaliata a modului de aplicare a Programului National de Reabilitare Termica (Programul privind creşterea performanţei energetice a blocurilor de locuinţe) si a identificat o serie de difunctionalitati serioase in urma zecilor de intalniri cu asociatii de propietari, cetateni si specialisti. Liga Habitat propune o serie de solutii de ordin legislativ si operational spre a fi analizate si adoptate, de urgenta, de catre legiuitor si autoritatile executive.

Atragem atentia ca acest program este unul pe termen lung si a avansat cu pasi marunti in ultimul an si jumatate. Exista riscul major ca lucrarile executate indoielnic sa influenteze negativ disponibilitatea cetatenilor de a utiliza oportunitatile de reabilitare termica. In momentul in care fatadele vor incepe sa se desprinda si vor avea loc exfolieri ale tencuielilor, increderea in program se va diminua.

Desi conceptual, programul este vital pentru imbunatatirea starii fondului locativ si reducerea consumului de energie, ignoranta autoritatilor si constructorilor  distruge cel mai amplu si necesar program de eficientizare termica  si modernizare a locuintelor demarat pana acum in Romania.

Intregul program de reabilitare termica trebuie simplificat si trebuie incurajata investitia privata in masuri de reabilitare si eficienta energetica. In ritmul actual, in care autoritatile au capacitatea de a investi in reabilitarea a doar 25.000 apartamente pe an, toate blocurile din Romania vor fi reabilitate peste exact 120 de ani.

Pe parcursul derularii Programului National de Reabilitare Termica (Programul privind creşterea performanţei energetice a blocurilor de locuinţe) au fost identificate trei tipuri de probleme:

1. Probleme juridice si de legislatie;
2. Probleme tehnice;
3. Probleme care tin de organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari.

1. Probleme juridice si de legislatie

Programul a fost conceput gresit prin accentuarea rolului autoritatilor locale/primariilor care sunt definite, in mod eronat, ca beneficiare ale reabilitarii termice, in detrimentul beneficarilor reali ai programului, adica proprietarii apartamentelor care sunt reabilitate (organizati sau nu in asociatii de proprietari).

Astfel, proprietarii nu au nici un cuvant de spus in alegerea executantului lucrarilor de reabilitare si, in marea majoritate a cazurilor, nu primesc devize complete cu privire la lucrarile efectuate sau sunt pusi in fata faptului implinit, primind inainte de momentul receptiei devize cu pana la 50% mai mari fata de devizul initial.

Legislatia privind reabilitarea termica nu prevede sanctiuni aplicabile autoritatilor locale care nu respecta drepturile proprietarilor de apartamente.

Unele autoritati locale abordeaza acest program ca fiind o „pomana”, uitand ca utilizeaza de fapt fonduri publice care sunt constituite, prin taxe si impozite, tot de beneficiarii reali ai programului – cetatenii – proprietari de apartamente.

Asa cum este conceput programul in prezent si aplicat de autoritatilor locale, nu se incurajeaza atragerea de fonduri din alte surse decat cele publice (atat de limitate in prezent si in viitor).

Solutii propuse:

Revizuirea cadrului legal prin consultarea obligatorie si reala a reprezentantilor asociatiilor de proprietari. Mentionam ca atat timp cat beneficiarii finali a prevederilor legii sunt cetatenii – propietari de apartamente, consideram ca propunerile de modificare si completare venite din partea reprezentnatilor acestora trebuie acceptate. Reamintim ca atunci cand legislatia actuala se afla in dezbatere publica, Liga Habitat a propus o serie de modificari pe baza opiniilor exprimate de membrii ligii si specialisti. Nici o propunere semnificativa nu a fost preluata de Ministerul Dezvoltarii Regionale si Locuintelor (actualmente Ministerul Dezvoltarii Regionale si Turismului).

Trebuie reglementata posibilitatea de a atrage fonduri private pentru lucrarile de reabilitare:

• Asociatiile de proprietare care au resursele necesare pentru a realiza din banii lor lucrarile, sa benficieze gratuit de auditul energetic si proiect;
• Proprietarii care investesc in masuri de eficienta energetica sa beneficieze de deducere din impozitul pe venit pana la contravaloarea de 500 Euro/an ;
• TVA „0” pentru lucrarile de reabilitare si pentru materialele de constructii folosite la reabilitare (in prezent, se inregistreaza situatia absurda in care lucrarile de reabilitare suportate din fonduri publice sunt supuse taxarii, cota contributiei din partea asociatiei echivaland cu valoarea TVA);
• Fondurile de reabilitare trebuie alocate direct proprietarilor (ca in Germania) si acestia trebuie sa decida ei insisi asupra executantului lucrarilor. Cofinantarea de 50% din partea Guvernului trebuie sa fie alocata direct asociatiilor de proprietari, urmand ca primariile care au posibilitatea sa suplimenteze sumele alocate cofinantarii. In toate cazurile, asociatia de proprietari trebuie sa fie cea care negocieaza si alege executantul avand in vedere ca lucrarile se executa pe proprietate privata (nu publica);
• Legislatia si Guvernul trebuie sa incurajeze obtinerea de credite garantate de stat/cu dobanda subventionata pentru accelerarea proiectelor de reabilitare termica. Alta solutie complementara ar putea fi achitarea in faza initiala de catre proprietari a lucrarilor de reabilitare, urmand ca autoritatile sa ramburseze in urmatorii 5-10 ani banii investiti (inclusiv prin compensarea unor taxe si impozite locale datorate);
• Trebuie standardizate pachete de masuri de reabilitare ce pot fi aplicate blocurilor construite dupa proiecte tip astfel incat sa scada costurile de auditare si proiectare.

Programul de reabilitare termica trebuie compatibilizat cu Programul „Casa verde” administrat de Ministerul Mediului deoarece obiectivele finale ale celor doua initiative converg. Din punct de vedere administrativ si al eficientei cheltuirii banului public, este important un management comun al celor doua programe. Din punct de vedere tehnic, integrarea solutiilor de utilizare a energiei din surse regenerabile se poate face numai in acelasi timp cu lucrarile de reabilitare termica.

2. Probleme tehnice

Principalele probleme intalnite in programul de reabilitare termica sunt sau vor fi cauzate de utilizarea deficienta a materialelor de constructie/reabilitare, dupa cum urmeaza:

–         polistiren expandat cu rezistenta la compresiune mai mica de 70 kpa;

–         adezivi pentru placi ceramice ce nu intrunesc calitatile necesare lipirii placilor de polistiren;

–         nefolosirea plasei de armare sau folosirea uneia cu densitate mai mica de 145 g / mp;

–         dibluri ce nu au lungimea necesara pentru o penetrare optima a suportului. Sunt unele cazuri cand s-a taiat din tija diblului la aceeasi dimensiune ca si placa polistirenului ; practic s-a aplicat un diblu cu rol decorativ;

–         in multe cazuri nu s-au folosit profile de colt, profile cu picurator, ele avand un rol extrem de important in stabilitatea si estetica cladirii;

–         neaplicarea amorsei pentru tencuiala decorativav ce are rol de inchidere a porilor si crestere a aderentei tencuielii decorative (in multe cazuri s-a aplicat vopsea lavabila de exterior, nerecomandata ca strat final pe termosistem nefiind rezistenta la socuri mecanice);

–         este recomandat a se folosi tencuiala decorativa acrilica sau siliconica, insa din considerente de cost pe mp s-a folosit tencuiala minerala.

Aceste probleme apar din cauza ambiguitatii cu care sunt intocmite caietele de sarcini: nespecificarea rezistentei la compresiune a polistirenului, nesolicitarea datelor tehnice ale adezivilor (uscare, rezistenta la tractiune, lucrabilitatea etc). De asemenea nu se specifica densitatea plasei de armare, una dintre cele mai importante componente din sistem, mai ales din punct de vedere al rezistentei la alacalinitate.

La tencuiala decorativa in caietele de sarcini nu se specifica faptul ca ar trebui sa fie acrilica sau siliconica. De multe ori se foloseste tencuiala minerala  (din cauza formularii ce lasa loc de orice interpretare: „tencuiala decorativa in strat subtire”), cea mai nepotrivita solutie intr-un sistem de termoizolatie deoarece tencuiala minerala nu confera elasticitate si pot aparea fisuri  care  permit infiltratiile de apa.

Un alt aspect important este folosirea personalului necalificat in domeniu. Companiile consacrate care castiga licitatiile, nu executa aproape niciodata direct lucrarile, ci le predau subcontractorilor. Anteprenorii generali, care au castigat licitatiile dau in sub antepriza la terte firme, ajungandu-se ca firma ce realizeaza efectiv lucrarea sa fie nevoita sa o execute cu preturi mici ceea duce la intrebuintarea materialelor slab calitative.

Solutii propuse:

–         sa se foloseasca sisteme de termoizolatie complete, agrementate tehnic si nu cele hibride. Astfel, garantia calitatii va fi asigurata automat. Vor fi evitate efectele negative, ce vor aparea cu siguranta in urmatorii 1-2 ani cand vor incepe sa se vada cu adevarat problemele cauzate de utilizarea celor proaste materiale din punct de vedere calitativ.

–         implicarea Inspectiei de Stat in Constructii pentru verificarea santierelor (au fost cazuri in care lucrarea era contractata cu utilizarea anumitor materiale, insa la magazia de materiale exista o cantitate mica din aceste produse, iar pe schela se aplicau altele). De exemplu, se refolosea sacul de materiale specificat in contract, insa acesta era reumplut cu un alt adeziv de o calitate inferioara. De asemenea a fost utilizat polistiren expandat cu rezistenta mai scazuta la compresiune fata de cea recomandata pentru izolarea termica;

–         Aplicarea cu rigurozitate principiilor de asigurare a calitatii.

3. Probleme care tin de organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari

Programul de reabilitare termica s-a aplicat intr-un context general in care drepturile si obligatiile asociatiilor de proprietari in calitate de beneficiari ai lucrarilor sunt putin cunoscute. Asociatiile nu au personal calificat care sa urmareasca in cunostinta de cauza toate etapele acestui program, mai ales executia. In aceste conditii, asociatiile pot fi usor pacalite cu privire la calitatea si durabilitatea lucrarilor executate. Au fost constatate vicii grave de executie care ar fi putut fi observate si remediate la timp daca asociatiile ar fi angajat un diriginte de santier autorizat.

Solutii propuse:

–         asociatiile au nevoie de asistenta specializata de la semnarea initiala a contractului de mandat pana la semnarea tuturor fazelor de executie si a receptiei finale;

–         posibilitatea ca asociatiile de proprietari sa fie reprezentate in relatia cu tertii, inclusiv cu primariile, de formele asociative din care fac parte.

Reamintim ca Romania este stat membru al Uniunii Europene, avand o serie de obligatii extrem de serioase legate de cresterea eficientei energetice. Fondul locativ din Romania este unul dintre cei mai mari consumatori de resurse energetice. Bucurestiul consuma o cantitate dubla de energie pentru incalzire fata de o capitala a tarilor nordice (in ciuda diferentei enorme a conditiilor climatice).

Starea proasta a cladirilor, incoerenta guvernamentala, descurajarea initiativelor de eficienta energetica si, nu in ultimul rand, nivelul scazut al veniturilor populatiei afecteaza sansa ca Romania sa indeplineasca obligatiile asumate ca stat membru UE si sa se inscrie in randul tarilor civilizate.